Si estás pensando en vender un inmueble de tu propiedad debes tomar en cuenta que requieres estar informado de los procesos correctos y los pasos que hay que seguir para una operación de compraventa. Mi recomendación es que te acerques con un profesional experto en el área de bienes raíces, un asesor inmobiliario que cuente con el respaldo de la “Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios, A.C.” que sin duda te brindará toda la asesoría necesaria de una manera segura y confiable, proporcionándote principalmente certeza jurídica para llevar a cabo tu transacción de compraventa de manera segura y exitosa.

A continuación, te comentaré algunos aspectos jurídicos que debes revisar conjuntamente con tu asesor profesional AMPI para determinar la viabilidad de la venta de tu inmueble:

Debes ser el propietario o su representante legal y estar facultado para transmitirla, es decir, que no tenga un segundo propietario y que no recaiga sobre ella alguna condición que le impida ser vendida. También es importante que el precio sea justo de acuerdo al mercado.

Debes realizar un check list para tener a la mano toda la documentación que vas a requerir para el proceso como lo son: escrituras o título de propiedad vigente, boleta de inscripción al registro público, boleta del ultimo pago predial, cedula y plano catastral actualizados, factura de compraventa del inmueble (CFDI por adquisición en caso de haber adquirido el inmueble después del 1º de mayo del 2014)

De igual manera de tus documentos personales: identificación vigente, acta de nacimiento, acta de matrimonio, cédula fiscal, RFC, CURP y comprobante de domicilio reciente. En caso de estar casado se requiere también la documentación de tu cónyuge.

Impuestos que le corresponden pagar al vendedor del inmueble

Otro punto importante que debes considerar al momento de vender tu inmueble son los impuestos que te corresponderá pagar al momento de firmar la escritura de compraventa de acuerdo al tipo de propiedad y el precio del inmueble:

• ISR: Impuesto sobre la renta
• Impuesto Cedular

A continuación, te mencionaré brevemente los artículos referentes al pago de estos impuestos:

Artículo 90 LISR, deben pagar ISR las personas físicas residentes en México que obtengan ingresos en efectivo o en bienes, así como los residentes en el extranjero que realicen actividades empresariales y profesionales en el país a través de un establecimiento permanente.

Artículo 120 LISR, el cálculo del ISR no es un porcentaje fijo, intervienen varios factores para su obtención tomando como base la ganancia obtenida entre el precio en el que se adquirió el inmueble y el precio en el que se está vendiendo.

El cálculo del ISR se debe solicitar al notario desde el inicio del proceso para poder determinar la viabilidad de la operación, así como para poder definir el precio correcto en el que se va a ofrecer el inmueble.

Artículo 93 LISR, no se pagará ISR en los siguientes casos: siempre que el monto de la compraventa no exceda las 700,000 UDIS (Unidad de inversión). Por el excedente se determinará la ganancia y se calculará el impuesto. Esto será aplicable siempre que durante los 3 años inmediatos anteriores a la fecha de la venta el contribuyente no hubiera vendido otra propiedad por la que hubiera obtenido dicha exención.

Artículo 154 LISR, para exentar el ISR también se debe considerar que la casa habitación comprenderá una superficie de terreno que no exceda 3 veces el área cubierta por la construcción de la misma.

Artículo 155 RLISR, para poder exentar el impuesto de acuerdo al articulo 93 los contribuyentes deben acreditar ante fedatario público con cualquiera de los documentos siguientes siempre que el domicilio coincida plenamente con el del bien que se desea vender:

• Credencial para votar expedida por el INE (Instituto Nacional Electoral)
• Comprobante fiscal por los pagos de energía eléctrica de CFE o de telefonía fija.
• Los estados de cuenta que proporcionan las instituciones que componen el sistema financiero o casas comerciales o de tarjetas de créditono bancarias.

Esta documentación deberá estar a nombre del vendedor o su cónyuge o de sus ascendentes o descendientes en línea directa. Todos los comprobantes deberán contar con cadena CFDI y RFC con homoclave.

Articulo 20-I de la Ley general de hacienda del estado de Yucatán. Impuesto cedular: Los contribuyentes que obtengan ingresos por la venta de bienes inmuebles efectuaran el pago por cada operación que realicen aplicando la tasa del 5% sobre la base mencionada en la ley del impuesto sobre la renta.

Articulo 20-K Exención del impuesto cedular. No se pagará el impuesto cedular específicamente por la venta de casa habitación siempre y cuando se acredite ante notario la documentación mencionada anteriormente.

Si quieres saber más detalles o tienes algunas dudas sobre algún inmueble en particular, te sugiero asesorarte con una inmobiliaria afiliada a la “Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios, A.C.”, estaremos a tus órdenes para brindarte asesoría personalizada.

Escrito por
LIC. Laura Castillo Aguilar
Socia
Bienes Raíces Castillo